美国或将考虑接纳比特币等加密货币进入房贷评估体系

近日，美国联邦住房金融局（FHFA）局长表示已要求两大房贷巨头研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系。这一消息引发市场关注，比特币随即上涨2.2%，突破10.7万美元，市场占比升至66%。

值得注意的是，现任FHFA局长是某大型房屋建造商创始人的后代，他于2025年3月就任。与前任不同，他自2019年以来一直公开支持加密货币，并利用社交媒体影响力推动数字资产的采用。根据财务披露，他个人持有价值50万至100万美元的比特币和Solana，还持有某美国比特币矿企的股权。

这两家被要求研究的机构在美国抵押贷款市场扮演着关键角色。它们并非直接向购房者提供贷款的银行，而是作为二级抵押贷款市场的做市商，确保贷款市场的流动性。截至2025年，它们支撑着约70%的抵押贷款市场。这意味着大多数由私人贷款机构提供的常规贷款最终都会由这两家实体之一支持或购买。

FHFA成立于2008年美国房产市场崩盘后，旨在加强监管并维护抵押贷款金融体系的安全性和流动性。其政策变动将对潜在购房者和整个金融行业产生深远影响。尽管对加密资产的审查仍处于早期阶段，但这一考虑本身反映了加密资产相关性和领导层优先事项的转变。

目前，美国借款人如要在抵押贷款流程中使用数字资产，必须先将其转换为美元并存入受监管的美国银行账户。为符合首付或储备金指南，这些资金还必须在账户中保留至少60天。FHFA的审查预计将研究这些规定是否需要更新。

加密资产的估值可能是一个重点研究领域。由于其波动性，贷方在评估借款人资产时可能不愿接受全部市场价值。可能会采用类似传统金融中的"折扣"方法，即从声明价值中扣除一部分以应对潜在的价格波动。

持有历史也可能受到审查。贷方通常更青睐长期持有的资产。有清晰文件、一致托管和最少交易活动的资产，可能比近期获得或频繁转移的资产更有分量。

稳定币可能会被单独考量。像USDC和USDT这样的代币旨在相对于美元保持稳定价值，可能更适合承销目的。但其处理将取决于监管机构对其结构、托管安排和透明度标准的接受程度。

私人市场已经开始在这一领域进行尝试。一家位于佛罗里达州的贷方于2022年推出了美国首批加密抵押贷款产品之一，允许借款人质押数字资产作为抵押品，无需出售加密货币即可获得高达房屋价值100%的融资。截至2025年初，该公司报告已发放超过6500万美元的加密抵押住房贷款。

其他金融科技公司也在探索大规模的加密支持抵押贷款计划，提供高达2000万美元的贷款，使用数字资产作为担保。还有公司推出了"比特币储蓄账户"，允许用户以50%的贷款价值比率获取美元贷款。

然而，这些私人产品在联邦抵押贷款系统之外运作，无法享受与传统贷款相同水平的流动性和风险分担，因此利率往往更高。另一个限制是风险，加密抵押贷款通常需要超额抵押以抵消波动性。

如果FHFA选择推进这项政策，将标志着加密货币正从投资品向实用金融工具转变。虽然具体落地还需时日，但已经向市场释放出强烈信号：主流金融体系正在为加密资产敞开大门。