Les États-Unis pourraient envisager d'intégrer le Bitcoin et d'autres cryptoactifs dans le système d'évaluation des prêts immobiliers

Récemment, le directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) des États-Unis a déclaré avoir demandé aux deux grandes entreprises de prêts hypothécaires d'étudier l'intégration des Bitcoin et autres cryptoactifs dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette nouvelle a attiré l'attention du marché, le Bitcoin a immédiatement augmenté de 2,2 %, dépassant 107 000 dollars, et sa part de marché a atteint 66 %.

Il convient de noter que l'actuel directeur de la FHFA est un descendant du fondateur d'un grand constructeur de maisons, qui a pris ses fonctions en mars 2025. Contrairement à son prédécesseur, il soutient publiquement les cryptoactifs depuis 2019 et utilise son influence sur les réseaux sociaux pour promouvoir l'adoption des actifs numériques. Selon ses déclarations financières, il détient personnellement des Bitcoins et des Solana d'une valeur comprise entre 500 000 et 1 million de dollars, ainsi qu'une participation dans une entreprise minière de Bitcoin américaine.

Ces deux institutions demandées à être étudiées jouent un rôle clé sur le marché des prêts hypothécaires aux États-Unis. Elles ne sont pas des banques qui fournissent directement des prêts aux acheteurs, mais agissent en tant que teneurs de marché sur le marché secondaire des prêts hypothécaires, garantissant la liquidité du marché des prêts. D'ici 2025, elles soutiendront environ 70 % du marché des prêts hypothécaires. Cela signifie que la plupart des prêts conventionnels fournis par des institutions de prêt privées seront finalement soutenus ou achetés par l'une de ces deux entités.

La FHFA a été créée en 2008 après l'effondrement du marché immobilier américain, dans le but de renforcer la réglementation et de maintenir la sécurité et la liquidité du système financier hypothécaire. Les changements de politique auront des effets profonds sur les acheteurs potentiels et l'ensemble du secteur financier. Bien que l'examen des cryptoactifs soit encore à un stade précoce, cette considération elle-même reflète le changement de pertinence des cryptoactifs et des priorités de la direction.

Actuellement, les emprunteurs américains qui souhaitent utiliser des actifs numériques dans le processus de prêt hypothécaire doivent d'abord les convertir en dollars américains et les déposer sur un compte bancaire américain réglementé. Pour se conformer aux directives sur l'acompte ou les réserves, ces fonds doivent également être conservés sur le compte pendant au moins 60 jours. L'examen de la FHFA devrait étudier si ces règlements doivent être mis à jour.

L'évaluation des actifs cryptographiques pourrait être un domaine de recherche clé. En raison de leur volatilité, les prêteurs peuvent être réticents à accepter la valeur marchande totale lors de l'évaluation des actifs de l'emprunteur. Une méthode similaire à celle du "discount" dans la finance traditionnelle pourrait être employée, c'est-à-dire déduire une partie de la valeur déclarée pour faire face aux fluctuations de prix potentielles.

L'historique de détention peut également être soumis à un examen. Les prêteurs préfèrent généralement les actifs détenus à long terme. Les actifs avec une documentation claire, une conservation cohérente et une activité de transaction minimale peuvent avoir plus de poids que ceux acquis récemment ou transférés fréquemment.

Les stablecoins pourraient être considérés séparément. Des jetons comme l'USDC et l'USDT sont conçus pour maintenir une valeur stable par rapport au dollar et pourraient être plus adaptés à des fins de souscription. Cependant, leur traitement dépendra du degré d'acceptation des régulateurs concernant leur structure, leurs arrangements de garde et leurs normes de transparence.

Le marché privé a commencé à essayer dans ce domaine. Un prêteur basé en Floride a lancé en 2022 l'un des premiers produits de prêt hypothécaire en crypto aux États-Unis, permettant aux emprunteurs de mettre en gage des actifs numériques comme garantie, sans avoir à vendre des cryptoactifs pour obtenir un financement pouvant atteindre 100 % de la valeur de la maison. Au début de 2025, la société a rapporté avoir accordé plus de 65 millions de dollars de prêts hypothécaires en crypto.

D'autres entreprises de technologie financière explorent également des programmes de prêts hypothécaires soutenus par le chiffrement à grande échelle, offrant des prêts allant jusqu'à 20 millions de dollars, en utilisant des actifs numériques comme garantie. D'autres entreprises ont lancé des "comptes d'épargne Bitcoin", permettant aux utilisateurs d'obtenir des prêts en dollars avec un ratio de valeur de prêt de 50 %.

Cependant, ces produits privés fonctionnent en dehors du système fédéral de prêts hypothécaires et ne peuvent donc pas bénéficier du même niveau de liquidité et de partage des risques que les prêts traditionnels, ce qui entraîne souvent des taux d'intérêt plus élevés. Une autre limitation est le risque, les prêts hypothécaires en cryptoactifs nécessitent généralement une surcollatéralisation pour compenser la volatilité.

Si la FHFA choisit de faire avancer cette politique, cela marquera la transition des cryptoactifs d'être des biens d'investissement à des outils financiers pratiques. Bien que sa mise en œuvre concrète prenne encore du temps, cela envoie déjà un signal fort au marché : le système financier traditionnel ouvre ses portes aux actifs cryptographiques.